不動産賃貸事業における、信託方式と、他の管理方式のとの違い

必要な業務の担い手は誰になるかという観点から

業務内容 信託方式 サブリース方式 総合管理方式
事業資金の調達 信託会社 オーナー オーナー
テナント募集業務 信託会社 ⇒ 募集会社へ委託 サブリース会社 ⇒ 募集会社へ委託 オーナー ⇒ 募集会社へ委託
建物維持管理業務 信託会社 ⇒ 管理会社へ委託 サブリース会社 ⇒ 管理会社へ委託 オーナー ⇒ 管理会社へ委託
テナント賃料の決定 信託会社 サブリース会社 オーナー
サブリ-ス賃料の決定 オーナー
修繕発注
(タイミング・妥当性判断)
信託会社 サブリース会社 オーナー
大規模修繕費用の積み立て 信託会社 オーナー オーナー
賠償事故発生時の責任
(所有者責任)
信託会社 オーナー オーナー
オーナーの手間 少ない < ・・・・・・・・・・ > 多い

その他、重要な相違点(法令上の観点等)

信託方式 サブリース方式 総合管理方式
業者の立場
(適用法令)
信託会社はオーナーを保護する立場(信託法) サブリース会社は借手、オーナーより強い立場
(借地借家法)
委任契約に基づく対等の立場
(民法)
事業の透明性 事業内容は全てガラス張り
(法令上厳格な説明責任)
実際の収入・経費等分かりにくい 業務の詳細は分かりにくい
(チェックには労力)
業者へのチェック 監督官庁が定期的にチェック 当局や第三者のチェックは無い 当局や第三者のチェックは無い
業者の報酬 賃料収入の一定割合
(5%の固定料率)
テナント賃料と
サブリース賃料の差額
賃料収入の一定割合
(5%程度)
業者の利益は 事業が上手くいけば一定割合で増える
(オーナーと利害一致)
安く借りて高く貸せば増える
(オーナーとは利益相反)
事業が上手くいけば増えるが、限度を超えたコスト削減も
オーナーの収入 (オーナーの利益が上がるよう信託会社は努力するが)
収入は実績
(一定期間収入は固定されるが)
減額も
(借主の減額請求権)
(管理会社や担当者の力量により差)
収入は実績
礼金・更新料 オーナーの収入 サブリース会社の収入 オーナーの収入
建物維持管理 オーナーの立場で、長期的観点から物件価値を維持 サブリース会社の利益優先で適切な維持管理が出来ていないケースも 契約外での責任は原則無い
(力量により差)
業者破綻時 賃料・敷金等も保護
(分別管理により)
保護されず補償もない 保護されず補償もない

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