収入が減っていた駐車場の土地を、土地信託。入居率の高い賃貸物件に生まれ変わりました。

東京都内にお住まいの木村様（80歳）、奥様、ご子息に、スターツ信託に土地信託を依頼した経緯と感想についてお話をお聞きしました。お話は、ご子息様にお答えいただきました。
＜文中の人物名は仮名。設定も一部変更しています。＞

スターツ信託に土地活用を依頼

今回、スターツ信託に依頼した土地信託の内容を教えてください。

スターツ信託の土地信託を利用し、駐車場だった土地をスターツ信託に任せています。
駐車場だった土地には、7階建ての賃貸マンション、テラスハウスタイプのアパート、戸建て2棟の合計4棟が建ちました。さらに近隣にあった古い賃貸アパートの土地も信託し、特徴のあるメゾネットタイプの2階建アパートが2018年3月に完成したばかりです。
現在、どの物件も満室で、安定して信託配当を受け取っています。

土地信託を知ったきっかけをお聞かせください。

駐車場はだいぶ空きができていて、収入が減っていました。また、相続対策も考えていた時期でしたが、賃貸経営の経験が無く不安を抱えていました。そんな時、税理士さんからスターツ信託の紹介を受け、相談したのがきっかけでした。

土地信託への印象

「土地信託」という手法を初めて聞いたときの印象を教えてください。

スターツ信託にお話を伺って「土地信託は、1～10まで全てお任せできる」ということでしたので、率直に「楽だな」と思いましたね。
土地信託ならばこちらの負担は無く、駐車場の土地活用の見直し、相続対策なども含めて解決できるのではと考えました。

信託したことで順調に進んだ土地活用

駐車場だった土地は、用途地域が二つに分かれている土地で、一方が建物の高さ等に建築制限がある少しやっかいな土地でした。当初は一棟の建築で検討していましたが、「敷地を二つにわけて複数の建物を建てたらどうか」と私から提案しました。

最終的に、7階建てのマンション、テラスハウスタイプのアパート、戸建て2棟の4棟が建つことになりました。マンションは免震を取り入れ防災をコンセプトとしたことで付加価値が増し、収入増にもつながったと思います。また結果的に複数のタイプの異なる物件になったことで、1つの建物を建てるよりもリスク回避になったのではないでしょうか。

信託したことで順調に進みましたが、実はこの時期、家族が体調を崩して入院しており、大変な時期でもありました。もし自分ひとりでやっていたら、マンション一つ建てるにしても、とても対応できなかったと思います。
特に銀行の借り入れや確認申請などの手続きに際しては、銀行とスターツ信託にお話をしてサインをするだけだったので大変楽でした。

市場調査に基づいた付加価値化で、高入居率物件に

4棟の物件に関しては、駅から少し距離がある物件だったため、ペット可にしました。スターツ信託が市場調査を行い、周辺にペット可の物件が少ないことを確認した上での判断でした。また、途中からペット可に変更すると、今住んでいる入居者とトラブルになりやすいとのことで、最初からペット可での募集になりました。
テラスハウスタイプのアパートは、少し広めの部屋にして中型犬以上も可にするなど、物件ごとの工夫もしていただきました。

こうしたスターツ信託の調査・企画力のおかげで、現在物件は満室です。

不動産業務は全てお任せ

賃貸経営において、もっとも心配なのは、空室の状況が長く続くこと。その点、スターツ信託は、グループ会社のピタットハウスで入居者募集をしっかりと行ってくれるので、安心してお任せできます。

建てるまでの「地域の市場調査に基づいた企画、資金借入交渉、建築」、建てた後の「入居者募集、管理」と、これら全てをスターツ信託にお任せできることが、土地信託のメリットではないかと思います。
賃貸管理業務の委託会社もありますが、最終的な判断はオーナーになります。賃料の金額設定やリフォームなど、個人では判断が難しいことも少なくありません。信託はオーナーに代わって判断も含めた「全てを任せられるので、とにかく楽」です。

お任せとはいっても、スターツ信託の担当の方からはまめに報告があり、私たちも意見をしっかりと伝えることができます。企画の段階からコミュニケーションをとって進めることが出来ましたので、今の結果に大変満足しています。

所有権が移転することへの心理的抵抗は？

土地信託の場合、信託契約に基づくこととはいえ、土地の所有権をスターツ信託に移転することになります。そのことに心理的抵抗感はありませんでしたか。

信託契約上の話なので、所有権の移転については気になりませんでした。受益者としては登記されるので、実質的な権利は守られるわけですので。

土地信託を検討している人へのアドバイス

今、土地信託を検討している方に向けて、先輩ユーザーとしてアドバイスなどあればお聞かせください。

土地活用や賃貸経営をはじめようと思っても、実際に建物を建てるとなると、凄い決断がいるでしょうし、その後の維持管理が面倒だと二の足を踏んでしまうかもしれません。
煩わしさを考えて躊躇するならば、「信託」を検討されみてはいかがでしょうか。簡単にいうなら、難しい判断や煩雑な不動産業務はお任せし、配当を受け取るだけで良いのです。

今回私は、信託依頼後でしたが、家族の病気などのマイナスなライフイベントが重なりました。ですが信託は、人によっては親から受け継いだ土地がある、子育て中・子どもの進学などのプラスのライフイベントが控えている等の、若い世代の方にも向いている手法だと思います。
手がかからず、仕事を持っている方にも負担がかかりませんから。

スターツ信託さん、これからもよろしくお願いします。

木村様、本日はお忙しい中、貴重なお話をありがとうございました。

取材日時：2018年10月